Passive activity -Rental real estate activity の Special allowance は $25,000 まで- USCPA

Passive activity (消極的活動)とは、Taxpayer が Owner ではあるが、Materially に Participate していない Business activities 。

Form 1040 の SCHEDULE E Supplemental Income and Loss 。

以下の Business は、Owner の Participation の Level に関わらず、Passive activity とみなされる。

Rental activities
Royalties
Limited partnership interest

これらは、Materially に Participate していても Passive activityとなる。

Net passive loss は、原則、Passive gain とのみ Net できる

Rental real estate activity の Passive loss は $25,000まで Deduct できる (Special $25,000 allowance)

Special 25,000 allowance は、MAGI が $100,000 超で Phase out 、$150,000 超で適用外

Personal residence を Less than 15 days rent した場合、Income は Include しなくてよし

Form 1040 SCHEDULE E

　Form 1040 SCHEDULE E は、5つの Part にわかれる。

　・Part 1 Income or Loss From Rental Real Estate and Royalties
　・Part 2 Income or Loss From Partnership and S corporations
　・Part 3 Income or Loss From Estates and Trusts
　・Part 4 Income or Loss From Real Estate Mortgage Investment Conduits
　・Part 5 Summary

Part 1 Income or Loss From Rental Real Estate and Royalties

Rent (賃貸活動) と Royalties の Income と Expense をReport 。Materially に Participate していても Passive activity 。

Taxable income

Gross income に Include し、Taxable 。

Advance

Advance は Receive した Taxable year の Income に Include 。受け取った時期に全額計上。Cash method でも Accrual method でも同じ。

Prepaid rental income として、前払いで数ヶ月分の Rent を受け取っても期間配分せずに全額計上する。

Rent cancellation income

テナントから Lease の Cancel (解約) による Penalty を受け取ったら課税

Improvement in-lieu-of-rent

In-lieu-of-rent (家賃の代わり) に、部屋などの Improvement をしてもらったら、Fair market value で Taxable 。

Tax free income

Gross income に Include しなくてよし。非課税。

Refundable deposit

敷金、保証金。将来返還される Deposit は Gross income から Exclude 。非課税。

Principal residence rental income

14日未満の Rental income は非課税。

Improvement not in-lieu-of-rent

In-lieu-of-rent (家賃の代わり) ではない、部屋などの Improvement は非課税。

Expenses

Rent と Royalties の Expenses

・Commissions
・Insurance
・Interest
・Taxes
・Depreciation

など

Total rental real estate and royalty income or (loss)

Income と Expense の Net 。

Net rental loss

Net rental income の Loss 。通常 Passive activity の Loss は、Taxable income とは Net できない。

Net できるのは Passive income だけとなる。Partnership や S corporations からの Passive income とは Net できる。

Net できなかった残高は、Carry forward forever で Future の Passive activity の Gain から Reduce できる。

もしくは、Passive activity 自体を Dispose したときに Asset の売却額から Deductible となる。

Part 2 Income or Loss From Partnership and S corporations

Partnership と S corporations の Income と Loss

Passive income and loss

　と

Nonpassive income and loss にわける。

Limited partnership interest

Limited partnership interest の所有は、Passive activity とみなされる。

Partnership には、

　・General partnership
　・Limited partnership

がある。

General partnership は、一般的な Partnership 。Partner 全員が General partner であり、Management に参加しUnlimited liability をおう。

Limited partnership は、General partner と Limited partner で構成される Partnership。Limited partner は、Management に参加せず、Limited liability をおう。

Part 5 Summary

Total income or (loss)

Passive activities では、異なる Passive activities の Gains and losses を Net することができる。

Rental の Income と Partnership の Passive loss を Net することができる。

生じた Net passive gain と Net passive loss では扱いがことなる。

Net passive gain

Net passive gain は、Taxable income に Include 。

Net passive loss

Net passive loss には Limitation がある。Taxable income と Net することができない。原則、Passive gain としか Net できない。

この Passive activity limitation の Rule が適用となるのは、

Individuals
Closely held C corporations
Personal service corporations
Trusts
Estates

となる。Partnership と S corporation は、Income and loss が Pass through されるので、Partner や Shareholder による。

同じ Passive タイプである Portfolio income とも Net できない。

　　☆Portfolio income は、Business の Ordinary course 以外のすべての Interest income 。

他の Taxable income から Deduct できないので、Net passive loss は、Carry forward indefinitely となる。

Suspended loss

繰越損失。Passive loss を Activities ごとに Allocation 。

Net passive loss は、原則 Passive gain としか Net できない。Taxable income から Deduct できず、Carry forward indefinitely としてあつかう。

このとき、繰り越される Loss が、Suspended loss 。

複数の Passive activities の Passive gain or loss を Net し、Net passive loss が発生したら、Passive loss の Activities に Proportionally に Allocate し、Activities ごとの Suspended loss を求める。

たとえば、

Activities A … $300 loss
Activities B … $200 loss
Activities C … $100 gain

のとき、Net passive loss は、$400 。$400 を Loss の A と B で Proportionally に Allocate 。

Activities A … $240 suspended loss (400 × 3/5)
Activities B … $160 suspended loss (400 × 2/5)　

Special 25,000 allowance

Rental real estate activity に許された Net loss の特例。$25,000までの Net passive loss を Deduct できる。

原則、Net passive loss は、Taxable income と Net できない。

しかし、この Special 25,000 allowance をつかえば、Net loss のうち一部の金額が Taxable income から Deduct できる。

Deduction

Special 25,000 allowance では、 Rental real estate activity の Passive loss を$25,000まで Taxable income から Deduct できる。

ただし、Phase out がある。

Phase out

Taxpayer の Modified adjusted gross income (MAGI) が $100,000 を超えると、その Excess 分の 50% が 25,000 の枠から Decrease 。

また、MAGI が $150,000 を超えたら適用外。

MAGI が $100,000 を超えると、Excess の 50% が Phase out 。$25,000 の枠を減らす。
MAGI は $150,000 未満

たとえば、Taxpayer の AGI が $120,000 だったら、(120,000 – 100,000) × 50% = 10,000 、$10,000 が Net できる。Taxable income から Deduct 。

たとえば、Taxpayer の AGI が $160,000 だったら、AGI が $150,000 を超えているので、Offset 不可能。

Vacation rent

Personal residence (Cabin などの Dwelling unit 含む) を Vacation などの短期間だけ Rent してえた Income (Loss) について。

Personal residence の場合、Less than 15 days の Rent ならば、Rent income と Rent expense は Gross income に Include しない。　

Personal residence が適用なので、Rent する Dwelling unit (住居) を Home として使用している必要がある。

この場合、Real estate taxes は Rent expense から Exclude となるが、Itemized deduction で Deduct はできる。